Investir em FIIs continua sendo uma boa opção para quem quer diversificar os investimentos e aproveitar o potencial do setor imobiliário
Em 2026, a tendência é que o setor imobiliário continue em alta, com vários empreendimentos de grande porte sendo construídos e muitas oportunidades para os investidores. Nesse sentido, investir em fundos imobiliários (FIIs) como o MXRF11 pode ser uma alternativa atrativa para investidores!
Os FIIs permitem que os investidores acessem o mercado imobiliário por meio de ativos negociados em bolsa, com exposição a imóveis físicos ou a títulos ligados ao setor. Eles costumam atrair interesse pela possibilidade de geração de renda recorrente e pela diversificação, especialmente em cenários de juros ainda elevados, mas em trajetória de acomodação.
Para 2026, o desempenho dos FIIs tende a ser influenciado por fatores como comportamento da taxa de juros, inflação, vacância, qualidade dos ativos e gestão dos fundos, o que faz com que seja ainda mais relevante avaliar prazos, perfil de risco e objetivos financeiros antes de investir.
Mas será que vale a pena mesmo investir em FIIs em 2026 ou existem investimentos mais indicados para quem busca diversificar a carteira e expor o capital à renda variável? É disso que tratará este artigo! Confira mais detalhes a seguir.
Este conteúdo não constitui uma recomendação de investimento, é apenas um conteúdo informativo.
Como os FIIs funcionam e quais são os principais tipos?
Os FIIs são fundos que aplicam o patrimônio dos cotistas em ativos atrelados ao setor imobiliário, sejam imóveis físicos ou títulos como CRI e LCI. As cotas desses fundos são negociadas em bolsa e são uma maneira prática de investir nessa promissora área sem a necessidade de adquirir um imóvel diretamente.
Existem vários tipos de FIIs disponíveis. Alguns dos principais são:
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FIIs de papel, que investem seus recursos em títulos atrelados ao mercado imobiliário, como LCIs e CRIs;
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FIIs de tijolo, que investem o patrimônio em imóveis físicos (como lajes corporativas, shoppings ou galpões logísticos) e lucram com o aluguel ou a exploração comercial desses imóveis;
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Fundos de fundos (FoFs), que investem a maior parte dos recursos em outros fundos imobiliários;
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FIIs híbridos, cujo portfólio é composto de diversos ativos imobiliários.
Relação entre juros, inflação e desempenho dos FIIs
Em geral, os juros mais altos tendem a pressionar os preços de FIIs (principalmente os de tijolo), enquanto a inflação e indexadores como o IPCA e o CDI afetam os rendimentos, sobretudo dos FIIs de papel.
Quando a taxa Selic, a taxa básica de juros da economia brasileira, sobe, a renda fixa fica mais atrativa, exigindo maior retorno dos FIIs. Isso pode reduzir o preço das cotas e eleva o dividend yield nominal.
FIIs de tijolo costumam sofrer mais com o ciclo de alta de juros, uma vez que há queda de preço, emissões mais caras e maior custo de dívida. Os FIIs de papel muitas vezes se beneficiam da Selic alta, porque boa parte da carteira é atrelada ao CDI ou IPCA+spread, elevando o fluxo de caixa distribuído.
Uma inflação alta tende a reajustar aluguéis e CRIs indexados ao IPCA/IGP, protegendo o poder de compra dos rendimentos, em especial em FIIs de papel. Em FIIs de tijolo, o repasse é mais lento, já que o reajuste é anual, e uma inflação muito alta pode piorar vendas nos shoppings e ocupação em lajes, limitando o ganho real.
Renda, valorização e riscos associados aos FIIs
A renda recorrente nos FIIs vem principalmente de aluguéis de imóveis, juros e correções monetárias de CRIs e dividendos de outros FIIs. Por regra, os fundos listados devem distribuir pelo menos 95% do resultado líquido em base caixa, favorecendo o fluxo de caixa mensal para o cotista.
Além da renda, há ganho de capital quando as cotas se valorizam na bolsa, seja por queda de juros, melhora dos fundamentos do fundo ou reprecificação do setor.
O fundo também pode gerar valor ao vender ativos com lucro, reciclar o portfólio e distribuir parte desse ganho como rendimento extraordinário.
Se há muitas vantagens, há alguns riscos envolvidos. Um deles é o risco de mercado, ou seja, a oscilação de preço das cotas em função de juros, cenário econômico, liquidez e humor do mercado, podendo gerar perda de capital na venda.
Há o risco operacional/imobiliário, como vacância, inadimplência, concentração em poucos inquilinos, risco físico do imóvel, entre outros. Por fim, existe o risco de crédito, ou seja, o devedor do CRI pode não honrar o compromisso, podendo exigir execução de garantias e podendo reduzir ou atrasar rendimentos.
Critérios para avaliar FIIs de acordo com o perfil do investidor
A primeira coisa a ser feita é entender o perfil. O investidor conservador prioriza segurança, baixa volatilidade e previsibilidade de renda, aceita retornos mais modestos e tem baixa tolerância a quedas.
O moderado aceita alguma oscilação em troca de renda e valorização melhores, com foco em médio/longo prazo e diversificação. O investidor arrojado tolera maior volatilidade e períodos sem renda estável em busca de maior ganho de capital e retornos totais mais altos.
Assim, perfis conservadores devem dar preferência a FIIs de papel com CRIs de baixo risco de crédito, bem diversificados e com garantias robustas, focando na previsibilidade de renda.
Para moderados, o ideal é combinar FIIs de tijolo com FIIs de papel, equilibrando renda indexada e potencial de valorização dos imóveis.
Os perfis arrojados podem aceitar fundos com maior volatilidade de cota e renda e se expor a FIIs mais cíclicos, tudo em prol de um maior ganho de capital.
